Dlaczego dom z certyfikatem jest lepszy?

Jako jedną z ostatnich ustaw w V kadencji, Sejm przyjął nowelizację ustawy Prawo budowlane wdrażającą zapisy europejskiej Dyrektywy 2002/91/WE Parlamentu Europejskiego i Rady Europy z 16 grudnia 2002 r. w sprawie charakterystyki energetycznej budynków (ang. EPBD). Wdrożenie tej Dyrektywy do polskiego prawa wynika z członkowstwa naszego kraju w UE ale i jest dla wielu właścicieli domów i mieszkań dobrą okazją do podwyższania wartości swojej nieruchomości.

Spóźnione o ponad półtora roku wdrożenie prawa unijnego do rodzimego prawodawstwa jest ważne i konieczne nie tylko ze względu na nasze członkowstwo w Unii. Polska zobowiązała się również poprzez inne traktaty, np. Protokół z Kioto do np. ograniczania emisji gazów cieplarnianych. Dyrektywa EPBD to także realizacja stopniowego uniezależniania się członków Unii od zewnętrznych źródeł nośników energii. Głównym celem Dyrektywy EPBD a poprzez jej wdrożenie i zmian w ustawie Prawo budowlane jest przede wszystkim budowanie świadomości społecznej w zakresie możliwości poprawy warunków mieszkaniowych oraz znacznego ograniczenia kosztów związanych z eksploatacją budynków.

Zakrojone na szeroką skalę badania zużycia energii w państwach europejskich ujawniły nieuświadamianą wcześniej prawdę, że 40% traconej energii - mówiąc obrazowo – „wylatuje kominami” gospodarstw domowych. Tylko powszechne i obowiązkowe mechanizmy wprowadzane na drodze dyrektywy i ustawy mogą powoli zmieniać świadomość właścicieli domów i mieszkań i wymuszać większą dbałość o szczelność okien, lepszą izolacyjność ścian, stropów i dachów, lepszą wentylację, bardziej wydajne kotły grzewcze.

Od stycznia 2009 roku dla każdego nowowybudowanego budynku oddawanego do użytkowania oraz budynku wprowadzanego do obrotu lub podlegającego wynajmowi będzie – raz na 10 lat - określona jego charakterystyka energetyczna. Świadectwo energetyczne (lub inaczej mówiąc: certyfikat) określi wielkość energii - wyrażoną w kWh/m2/rok - niezbędną do zaspokojenia różnych potrzeb związanych z użytkowaniem budynku a więc ogrzaniem, oświetleniem, przygotowaniem ciepłej wody użytkowej.

Ustawodawca wyłączył z obowiązku certyfikacji niektóre rodzaje budynków - zabytki i budynki wykorzystywane do działalności religijnej ale również obiekty służące do rekreacji, małe budynki gospodarcze czy też budynki przemysłowe oraz gospodarcze o zapotrzebowaniu na energię nie większym niż 50 kWh/m2/rok. Również, ze względu na specyfikę – duża ilość takich samych mieszkań o takich samych parametrach - inaczej wygląda proces certyfikacji budynków wielorodzinnych. Lokale mieszkalne o podobnej powierzchni i usytuowaniu, przeznaczone na sprzedaż lub wynajem będą certyfikowane albo osobno albo będzie im wydawane świadectwo energetyczne na podstawie porównania do mieszkania o takich samych parametrach i wydawane automatycznie.

Oczywiście świadectwo może zostać wystawione każdemu budynkowi na życzenie właściciela. Ujawnienie rzeczywistego i potwierdzonego przez niezależnego eksperta poziomu zużycia energii może być i zapewne będzie w przypadkach nowoczesnych, zaawansowanych technologicznie budynków ważnym argumentem np. przy ustalaniu wartości zabezpieczeń kredytów komercyjnych czy hipotecznych.

Kto pomoże w certyfikacji?

Zakładając, na podstawie danych z Krajowej Rady Notarialnej, że rok rocznie w Polsce przeprowadza się prawie 500 000 transakcji zakupu/sprzedaży nieruchomości, w których zmienia się właściciel nieruchomości, rysuje się już w pierwszym roku obowiązywania nowej ustawy Prawo budowlane poważny problem w obrocie nieruchomościami. Mamy nieco ponad rok na przygotowanie co najmniej kilku tysięcy (jak zakładają eksperci) przeszkolonych specjalistów mogących w miarę szybko zbadać stan energetyczny setek tysięcy budynków czy mieszkań wystawianych na sprzedaż, oddawanych do użytku czy wynajmowanych.

Liczba koniecznych do przeprowadzania badań efektywności energetycznej mieszkań, domów może być jeszcze większa. Certyfikacja energetyczna budynków dotyczy również popularnego w Polsce wynajmu. Ustawodawca zgodnie z zaleceniami Dyrektywy, dbając o najemców zapisał w nowelizacji ustawy Prawo budowlane również obowiązek certyfikowania mieszkań i budynków przeznaczonych pod wynajem. Niestety, nie ma pełnych danych o wielkości rynku wynajmu nieruchomości - w tym segmencie rynku ciągle panuje szara strefa i tylko bardzo szacunkowo możemy określić poziom podaży i popytu mieszkań, domów, powierzchni biurowej.

Wiele umów najmu nie jest rejestrowanych w urzędach skarbowych i stanowi szarą strefę w tym segmencie rynku nieruchomości. Jednakże biorąc pod uwagę wszelkie dane statystyczne oraz przy założeniu, iż również mieszkania i domy wynajmowane na podstawie nierejestrowanych umowów najmu zostaną poddane certyfikacji, możemy stwierdzić, iż w 2009 roku może zostać wystawione ok. miliona certyfikatów.

Jeszcze w trakcie prac nad nowelizacją ustawy Prawo budowlane - środowisko budowlane zwracało uwagę na konieczność całkowitego uwolnienia zawodu certyfikatowa – wykonującego badania efektywności energetycznej budynku, mieszkania i wystawiającego świadectwo energetyczne. Po wielu kontropiniach, interwencjach i poprawkach różnych środowisk, w znowelizowanym Prawie budowlanym znalazł się zapis dający możliwość wykonywania certyfikatów trzem grupom:

- osobom z wyższym wykształceniem, które ukończą kurs certyfikacji i potwierdza swoją wiedzę zdając egzamin na certyfikatora przed komisją powołaną przez Ministrem Budownictwa,

- osobom posiadającym uprawnienia budowlane do projektowania w specjalności architektonicznej, konstrukcyjno-budowlanej lub instalacyjnej,

- osobom z wyższym wykształceniem oraz ukończonymi studiami podyplomowymi (minimum rocznymi) na kierunkach: architektura, budownictwo, inżyniera środowiska, energetyka lub pokrewne w zakresie audytu energetycznego na potrzeby termomodernizacji oraz oceny energetycznej budynków.

Tak szeroki dostępu do nowego zawodu pozwala mieć nadzieję, że w szybkim czasie ministerialna lista uprawnionych certyfikatorów, która będzie dostępna na stronach Ministerstwa Budownictwa, zapełni się nazwiskami osób ze wszystkich regionów Polski i nie będzie zatorów w obrocie nieruchomościami. Więcej osób z uprawnieniami to również gwarancja profesjonalizmu wykonania usługi certyfikacji i jej niskiej ceny.

Ministerstwo budownictwa zostało zobowiązane do stworzenia powszechnie dostępnej elektronicznej bazy uprawnionych certyfikatorów, zarówno tych którzy uzyskali uprawnienia poprzez zaliczenie studiów podyplomowych w zakresie certyfikacji jak i tych, którzy nabyli uprawnienia zdając egzamin na certyfikatowa przed komisją ministerialną.

W tym miejscu pojawia się pytanie o gwarancję rzetelności wykonania certyfikatu – i tutaj z pomocą przyszedł ustawodawca dając zamawiającemu świadectwo możliwość pociągnięcia do odpowiedzialności cywilnej osobę wykonującą usługę certyfikacji, jak również stwierdzając jednoznacznie, iż świadectwo charakterystyki energetycznej zawierające nieprawdziwe informacje o wielkości energii jest wadą fizyczną rzeczy w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz.U. Nr 16, poz. 93, z późn. zm.) o rękojmi za wady.

To rozwiązanie daje właścicielom nieruchomości gwarancję otrzymania poprawnego i rzetelnego świadectwa i chroni przed nierzetelnymi certyfikatormi. Łatwo można wyobrazić sobie naciągaczy zwiększających wartość oferowanych do sprzedaży mieszkań, poprzez dołączanie do aktu notarialnego fałszywych świadectw efektywności energetycznej. Jak można się domyśleć, klasa mieszkania na poziomie np. B jest wskazówką dla kupującego, że zastosowane materiały budowlane, np. izolacja są najwyższej jakości a miesięczne opłaty za nośniki energii nie zaskoczą w trakcie mroźnej zimy.

Więcej o obowiązku certyfikacji

Od stycznia 2009 roku żadna transakcja na rynku nieruchomości nie będzie możliwa bez wcześniejszego kontaktu z uprawnionym certyfikatorem. W przypadku świadectwa dla budynku nowobudowanego ustawodawca jednoznacznie określa w znowelizowanej ustawie Prawo Budowlane, że świadectwo energetyczne takiego mającego powstać budynku wykonuje jego projektant i dołącza do projektu budowlanego. Nie będzie zatem możliwe zgłoszenie projektu budowlanego budynku i rozpoczęcie inwestycji bez załączonego świadectwa przewidującego poziomu zużycia energii podanego w kWh/m2/rok.

Ustawodawca nałożył obowiązek posiadania certyfikatu energetycznego również na każdy budynek, który po 1 stycznia 2009 roku będzie przedmiotem transakcji. Tak więc obok doskonale prowadzonego i oczywistego obecnie procesu sprawdzania wpisów w księgach wieczystych, powszechnym stanie się dołączanie do dokumentów dostarczanych do notariusza również świadectwa energetycznego budynku będącego przedmiotem transakcji. Właściciel oferujący budynek na sprzedaż będzie zobowiązany zawczasu skontaktować się z osobą certyfikującą, która odpowiednio wcześnie przeprowadzi certyfikację. Należy pamiętać, że opracowaniem świadectwa nie jest czynnością automatyczną, wymaga przeprowadzenia obliczeń i może potrwać nawet kilka dni – w zależności od poziomu skomplikowania i charakteru budynku.

Ustawodawca nałożył obowiązek posiadania certyfikatu energetycznego także na każdy budynek, który po 1 stycznia 2009 roku będzie przedmiotem umowy najmu. Warto zdać sobie sprawę z faktu, że tylko część umów najmu jest ewidencjonowana i rejestrowana w urzędach skarbowych i w tych urzędach możliwie jest egzekwowanie certyfikatów energetycznych. Proces stopniowego ograniczania szarej strefy w najmie mieszkań i budynków na pewno wymusi na wynajmujących certyfikowanie posiadanych nieruchomości.

Certyfikacja musi być przeprowadzona również dla budynku, w którym zmieniła się charakterystyka energetyczna poprzez prace modernizacyjne oraz remontowe m.in. wymiana okien, modernizacja kotła c.o. czy też prace termomodernizacyjne. Każdy z wymienionych zakresów robót budowlanych zmienia bowiem charakterystykę energetyczną budynku, tak więc po zakończeniu takiego remontu koniecznym staje się wykonanie świadectwa energetycznego.

Jak będzie wyglądało świadectwo energetyczne?

Wygląd świadectwa energetycznego budynku zostanie szczegółowo określony w rozporządzeniu wydanym przez Ministerstwo Budownictwa. Każde świadectwo na pewno będzie ewidencjonowane i zapisane również w wersji elektronicznej. Doświadczenia krajów europejskich, w których certyfikacja już trwa i informacje płynące z Ministerstwa Budownictwa wskazują, że świadectwo będzie czterostronicową broszurą w formacie dużego zeszytu (A4).

Pierwsza strona świadectwa to syntetyczny opis i grafika obrazująca klasę energetyczną opisywanego budynku z podstawowymi danymi – lokalizacją itp. Kolejna strona zawiera dane cząstkowe, na podstawie których certyfikator określił klasę energetyczną. Te dane mogą również być wykorzystane do kontroli poprawności wyliczeń. Takie kontrole przewidział ustawodawca.

Świadectwo energetyczne budynku będzie zawierać również informacje o zapotrzebowaniu na energię w podziale na media: ogrzewanie i wentylacja, ciepła woda użytkowa, klimatyzacja, oświetlenie. Na trzeciej stronie świadectwa zostaną umieszczone wskazówki dla właściciela dotyczące możliwości zmniejszenia zużycia energii w budynku przez poprawienie sposobu eksploatacji czy przez ewentualną termomodernizację. Czwarta strona świadectwa zawiera informacje o podstawie prawnej i dane osoby certyfikującej.

Najbliższa przyszłość

Już prawie wszyscy konsumenci, kupując urządzenia rtv i agd, kierują się nie tylko ich zaawansowanie technologicznym, wyglądem i ceną, ale również biorą pod uwagę klasę energetyczną urządzenia. Konsumenci przyzwyczaili się już i zaakceptowali białe naklejki z charakterystycznymi, kolorowymi paskami a co ważniejsze potrafią bez problemu wskazać urządzenia mnie energochłonne. Pojawienie się etykiet z charakterystyką energetyczną czyli łatwy dostęp do informacji zawdzięczamy unijnym Dyrektywom, wprowadzonym przed kilku temu, a mającym na celu oszczędzanie energii.

Pomysł okazał się niezwykle skuteczny. Dostarczenie konsumentom rzetelnej, obiektywnej i porównywalnej informacji o energochłonności wystarczyło, by sami zainteresowani zwrócili uwagę na to, ile energii zużywają urządzenia, w jakie wyposażają mieszkanie i jakie to pociąga za sobą koszty. W swoich wyborach przestali uwzględniać tylko doraźne oszczędności, a zaczęli kierować się długofalowym rachunkiem korzyści. W podobny sposób i równie szybko można doprowadzić do oszczędzania energii w budynkach.

Opracował: Piotr Rogalski - www.epbd.pl

10 KROKÓW DO ŚWIADECTWA ENERGETYCZNEGO

1. Sprawdź czy budynek, mieszkanie lokal, które posiadasz podlegają obowiązkowi certyfikacji energetycznej. Jeżeli wynajmujesz lub chcesz nająć dom, budynek, mieszkanie; jeżeli sprzedajesz dom, budynek, mieszkanie; jeżeli przeprowadziłeś remont domu, mieszkania, budynku i przypuszczasz, że wskutek tego zmieniła się ich charakterystyka energetyczna jesteś na początku drogi do uzyskania pełnej informacji o ich efektywności energetycznej.

2. Jeżeli nie rozumiesz procesu certyfikacji energetycznej lub masz wątpliwości czym jest poszukaj na stronach internetowych Ministerstwa Budownictwa lub w dostępnej literaturze informacje o świadectwach energetycznych.

3. Znajdź osobę/y uprawnioną/e do sporządzenia świadectwa energetycznego. Ministerstwo Budownictwa zobowiązane jest do prowadzenia elektronicznej, ogólnie dostępnej bazy zawierającą dane teleadresowe osób uprawnionych do sporządzania świadectw energetycznych.

4. Porównaj oferty. Nie zawsze oferta najtańsza jest najlepszą. Do wyboru dobrego certyfikatora będzie być może

5. Dokonaj wyboru. Gwarancją rzetelności wykonania świadectwa energetycznego może być pomyślnie zdany egzamin przed Ministrem Budownictwa, polecenie lub liczba przeprowadzonych certyfikacji.

6. Przygotuj komplet dokumentów niezbędnych do wykonana świadectwa energetycznego (zakres dokumentacji uzgodnij z osobą sporządzającą świadectwo). Przydadzą się rachunki za gaz, olej opałowy, energię elektryczną, zakup węgla czy drewna opałowego.

7. Podpisz umowę z osobą certyfikującą (będzie to gwarancja i podstawa prawna w przypadku ewentualnych roszczeń). Zapisz w umowie przygotowanie 3 egzemplarzy świadectwa (ponieważ nie ma obowiązku ustawowego przekazywania kopii świadectwa do urzędów – należy posiadać dla własnego bezpieczeństwa co najmniej dwa egzemplarze dokumentu na własny użytek).

8. Weź czynny udział w pracy certyfikatora - odpowiadaj na jego pytania ale i zadawaj pytania jeżeli masz wątpliwości. Ty najlepiej znasz swój dom, swoje mieszkanie.

9. Po otrzymaniu certyfikatu – dołącz dokument do pozostałej dokumentacji budynku lub lokalu, planów technicznych, umów notarialnych.

10. W przypadku pojawienia się jakichkolwiek wątpliwości co do poprawności wykonania świadectwa energetycznego zgłoś wątpliwości do departamentu odpowiedzialnego za nadzór nad wdrożeniem systemu certyfikacji w Ministerstwie Budownictwa.

Komentarz eksperta: Marcin Piotrowski, wiceprezes Konfederacji Budownictwa i Nieruchomości

Należy z zadowoleniem przyjąć postawę posłów i senatorów, którzy dosłownie w ostatnim momencie uchwalili projekt ustawy wdrażający Dyrektywę EPBD. Niestety to szaleńcze tempo prac odcisnęło swoje piętno na zawartości ustawy. Na szczęście główne założenia zostały zrealizowane. Uważam, iż w kilka miesięcy od momentu jej obowiązywania tj. od stycznia 2009 padną wnioski o dokonanie pewnych zmian w zakresie ustawy, które podczas prac nad nią nie uzyskały poparcia.

Przede wszystkim chodzi o prowadzenie rejestrów zarówno budynków certyfikowanych jak i rejestrów kontroli sporządzonych świadectw. Nie chodzi bowiem o jeden centralny system rejestrowy a raczej może lepszym rozwiązaniem byłoby prowadzenie 16 różnych rejestrów na szczeblu wojewódzkim. W przyszłości na pewno ułatwiłoby to relacje pomiędzy uczestnikami w obrocie nieruchomości ale również ułatwiłoby sporządzenie czy też prowadzenie statystyk w tym zakresie do czego Unia Europejska nas zobowiązuje. Na szczęście nasi ustawodawcy zobowiązali odpowiednią delegacją Ministra Budownictwa do opracowania szeregu aktów wykonawczych, które jasno określą zarówno niezbędne procedury jak i wzory dokumentów, m.in. świadectwa energetycznego.

W tej kwestii należałoby się pochylić nad implementacją rozwiązania, które pochodzi z doświadczeń innych krajów Unii czy doświadczeń wynikających z wprowadzania oznakowania sprzętu AGD. Chodzi o zastosowanie dualnego oznakowania, które będzie czytelne zarówno dla każdego klienta jak również dla osób posiadających pewną wiedzę w zakresie obliczania kosztów energii. A więc tak jak określa ustawa przedstawienie wartości w kWh/m2/rok wraz z zakwalifikowaniem budynku czy też lokalu do odpowiedniej klasy energetycznej. Takie rozwiązanie będzie na pewno przyczyni się do upowszechnienia procedur certyfikacji, co potwierdzają doświadczenia w zakresie oznakowania klasami sprzętu AGD. Takie rozwiązanie zyskało aprobatę środowisk uczelnianych oraz naukowych. Mamy nadzieję, iż Ministerstwo Budownictwa również przychyli się do takiego rozwiązania.