Wg unijnego urzędnika świadectwa energetyczne są obowiązkowe

Komentarze wysokiego urzędnika unijnego do rozumienia obowiązkowości i dostępności świadectw energetycznych we wszystkich przypadkach określonych Dyrektywą (Art.7.1 Dyrektywy).

Art. 7.1. wyraźnie mówi, że "państwa członkowskie zapewniają (oryg. „shall ensure”), aby przy wznoszeniu, sprzedaży lub wynajmie budynków, świadectwo charakterystyki energetycznej, było udostępniane właścicielowi lub przez właściciela przyszłemu kupującemu lub najemcy, niezależnie od sytuacji, jaka mogłaby mieć miejsce …". (cytat z oficjalnego tłumaczenia)

2. Prawie powszechnie interpretuje się to w taki sposób, że rząd państwa członkowskiego jest odpowiedzialny za zapewnienie takich rozwiązań systemowych, w których określone są warunki i treść certyfikatu, sposób w jaki mogą być tworzone nadzorowane przez rząd systemy alternatywne (Wstęp 16) oraz kwalifikacje specjalistów dokonujących certyfikacji (Art. 10). We wszystkich przypadkach to rząd krajowy (lub w niektórych regionalny) odpowiada za zapewnienie dostępności systemu (certyfikacji) właścicielowi (budynku lub lokalu, będącego przedmiotem obrotu; w przypadku nowo wznoszonego budynku, to deweloper byłby odpowiedzialny wobec nabywcy) lub przez właściciela (jeżeli właściciel sprzedaje lub wynajmuje budynek, co najczęściej dotyczy budynków istniejących, obowiązek ten dotyczyłby właściciela wobec nowego nabywcy lub najemcy).

3. Wygląda na to, że polska propozycja próbuje dopuścić sprzedaż lub wynajem budynków nowych i istniejących bez certyfikacji, o ile można znaleźć potencjalnego nabywcę lub najemcę, który nie prosi o certyfikat. To wyraźnie narusza ducha i intencję Dyrektywy, a w mojej opinii, nawet literę tekstu prawnego zawartego Art. 7.1, ponieważ stwarza rodzaj "czarnego rynku" zezwalając na obejście prawa w zamian za możliwą niższą cenę sprzedaży lub niższy czynsz. (Taka cena lub czynsz mogłyby zupełnie wprowadzać w błąd, gdyż nie odzwierciedlałyby łącznego kosztu domu, w tym kosztów bieżących).

4. Ponadto, przedmiotowa propozycja bezpośrednio narusza i jest całkowicie sprzeczna z zamierzonym charakterem "instrumentu rynkowego" certyfikacji energetycznej, gdzie jednym z głównych celów jest dostarczenie pełnej informacji na temat efektywności energetycznej budynku wszystkim potencjalnym nabywcom lub najemcom. Podanie tej informacji jest niezbędne dla wielu potencjalnych nabywców lub najemców na rynku w celu skalkulowania i porównania rzeczywistych kosztów życia lub użytkowania danego budynku oraz innych budynków. Art. 7.2. wyraźnie wymaga możliwości takiego porównania poprzez wymóg, ażeby certyfikat obejmował wartości referencyjne i dane wzorcowe "w celu umożliwienia konsumentom porównania i oceny efektywności energetycznej budynku." Porównywalność, dane wzorcowe oraz pełna informacja to cechy sprawnego rynku.

Ponadto:

Art. 7.1., który mówi, że certyfikat energetyczny ma być "udostępniony właścicielowi … lub potencjalnemu nabywcy bądź najemcy".

W mojej opinii, z punktu widzenia prawa artykuł ten oznacza, że jeżeli pojedynczy (nowy właściciel) lub pojedynczy potencjalny nabywca bądź pojedynczy (potencjalny) najemca zwróci się z prośbą o okazanie certyfikatu, wówczas certyfikat musi być mu udostępniony (we właściwym trybie) zgodnie ze wspomnianym artykułem. Oznacza to, że zapis dotyczący skargi osoby, której nie został udostępniony (we właściwym trybie) wspomniany certyfikat, musi być częścią krajowej (pierwotnej) legislacji lub (wtórnej) regulacji.

Według mnie wygląda na to, że polska propozycja umożliwiałaby inwestorowi, sprzedającemu lub wynajmującemu reklamowanie swojego budynku bez przeprowadzania certyfikacji, a następnie czekanie aż zgłosi się ktoś, kto nie wymaga certyfikatu jako warunku kupna bądź najmu budynku. Ale jeżeli jedna osoba poprosi o certyfikat, a ten nie zostanie jej udostępniony na czas, aby mogła ona teoretycznie kupić lub wynająć budynek, wówczas pierwotne polskie przepisy prawne dotyczące transpozycji Dyrektywy (Ustawy) jak również przepisy wykonawcze wdrażające prawo pierwotne naruszają Dyrektywę, a tym samym Traktat. Oznacza to, że potencjalni nabywcy bądź najemcy, którzy wymagają certyfikatu są w praktyce wyłączeni z procesu ofertowego.

Według mnie wygląda to, że kiedy sprzedawany będzie pierwszy budynek po wejściu w życie w Polsce przepisów wykonawczych bądź przepisów wdrażających i kiedy pierwsza osoba poprosi o okazanie certyfikatu i zostanie poinformowana przez sprzedającego lub wynajmującego, że polskie przepisy prawne i regulacje w istocie nie wymagają certyfikatu, będzie to stanowić potencjalny spór prawny. W zasadzie nawet polski rząd mógłby być pozwany do sądu.

Inne komentarze na temat metodologii sporządzania świadectw i inne na stronie http://audytor.epbd.pl/index.php?kat=1

Więcej informacji:
Marcin Piotrowski - ekspert Konfederacji Budownictwa i Nieruchomości (KBN), tel. 60 797 321