Wysiłki analityków nad sporządzaniem prognoz cen nieruchomości w przyszłym roku mogą okazać się kompletnie niepotrzebne. Analizy trendów zmiany cen, struktury demograficznej, wynagrodzeń czy prognoz poziomu stóp procentowych okażą się zbędne, bo od nowego roku zacznie obowiązywać nowelizacja Prawa budowlanego.

Może ona zablokować rynek sprzedaży i wynajmu budynków oraz lokali. Unijna dyrektywa w trosce o obniżenie energochłonności budynków narzuca bowiem obowiązek sporządzania dla nich świadectw charakterystyki energetycznej. Brakuje jednak rozporządzania wykonawczego, na podstawie którego świadectwa mogłyby być sporządzone. A wszystko za sprawą opieszałości resortu infrastruktury.

Certyfikat ma określać wielkość energii wyrażonej w kWh na metr kwadratowy budynku lub lokalu, jaka będzie niezbędna do zaspokojenia potrzeb związanych z użytkowaniem nieruchomości przez okres roku. Certyfikat ma być wydawany z pewnymi wyjątkami dla każdego budynku oddawanego do użytkowania, jak też budynku podlegającego zbyciu lub wynajmowi. Świadectwo charakterystyki energetycznej będzie wymagane również dla lokalu mieszkalnego przed wydaniem go osobie trzeciej.

Certyfikat ma obowiązywać 10 lat, więc co 10 lat trzeba będzie sporządzać nowy. Świadectwa będą sporządzać osoby specjalnie do tego celu przygotowane. Uprawnienia będzie mogła zdobyć osoba posiadająca uprawnienia budowlane do projektowania w specjalności architektonicznej, konstrukcyjno-budowlanej lub instalacyjnej albo osoba, która odbyła szkolenie i zdała egzamin w odpowiednim ministerstwie. Zamiast szkolenia i egzaminu można zaliczyć studia podyplomowe w zakresie audytu energetycznego na potrzeby termomodernizacji oraz oceny energetycznej budynków. Studia muszą trwać co najmniej rok.

Już dziś wiadomo, że na początku roku 2009 osób uprawnionych do sporządzania certyfikatów będzie zbyt mało. Studia podyplomowe trwają co najmniej rok. Jest marzec, a ministerstwo nie sporządziło jeszcze najważniejszego rozporządzenia określającego, w jaki sposób osoby uprawnione będą obliczać energochłonność budynków, ich części czy lokali. W związku z tym uczelnie nie mogą rozpocząć ani studiów, ani kursów przygotowawczych. – Pierwsi absolwenci takich studiów mogliby pojawić się dopiero w III kwartale przyszłego roku – mówi Janusz Schmidt, wiceprezydent Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości. To za późno, bo obowiązek posiadania świadectwa wprowadzony będzie wraz z rozpoczęciem nowego roku. Rozwiązaniem mogłyby być szkolenia trwające przynajmniej 50 godzin a kończące się samodzielnym sporządzeniem świadectwem charakterystyki energetycznej. Wydane po zakończeniu kursu zaświadczenie miałoby uprawniać do zdawania egzaminu w odpowiednim ministerstwie.

Z doświadczenia wiadomo, że egzaminy przeprowadzane w ministerstwie dla osób ubiegających się o licencje i uprawnienia w zakresie wykonywania zawodów związanych z gospodarką nieruchomościami nie należą do najłatwiejszych. Statystyki opublikowane na stronie Ministerstwa Infrastruktury dla osób ubiegających się o uprawnienia do wyceny nieruchomości nie biją optymizmem. Egzamin składa się z dwóch części – pisemnej i ustnej. W ubiegłym roku część pisemną zaliczyło średnio 25,42 proc. zdających, a część ustną 45,38 proc. spośród osób, które zliczyły egzamin pisemny. Można przypuszczać, że w przypadku ubiegania się o uprawnienia do sporządzania świadectw charakterystyki energetycznej niełatwo będzie je uzyskać.

Obecnie eksperci rynku nieruchomości dyskutują nad koniecznością posiadania przez budynki i lokale certyfikatów. Nowelizacja Prawa budowlanego określa, że budynki i lokale powinny posiadać certyfikat, ale za ich brak prawo nie przewiduje żadnych sankcji. Jak podaje portal ww.epbd.pl Konfederacja Budownictwa i Nieruchomości zleciła w tym celu ekspertyzę prawniczą. Wynika z niej, że certyfikacja będzie bezdyskusyjnie wymagalna w zakresie nowych budynków i mieszkań. Według prawników brak świadectwa na rynku pierwotnym będzie podlegał karze grzywny.

Na rynku wtórnym sytuacja jest dosyć dwuznaczna. To nabywca lub najemca będzie decydował czy chce, aby nieruchomość będąca w ofercie musi posiadać certyfikat, czy nie. Z drugiej strony Prawo budowlane pisze o obowiązku przechowywania dokumentów związanych z obiektem budowlanym. Kto obowiązku nie przestrzega, podlega karze grzywny. Z tego wynika, że aby nie korzystać z przywilejów szarej strefy certyfikaty powinny posiadać zarówno nieruchomości sprzedawane na rynku pierwotnym, jak i wtórnym. Warto zaznaczyć, że notariusze nie będą wymagać posiadania certyfikatu przy sporządzaniu aktu notarialnego. Zatem transakcja kupna-sprzedaży nie zostanie zablokowana przez notariusza przy braku takiego dokumentu.

Koszt sporządzenie certyfikatu będzie zależał od rodzaju nieruchomości. Fachowcy przewidują, że sporządzenie świadectwa charakterystyki energetycznej dla małego domu będzie kosztowało około 1000 zł, a dla lokalu mieszkalnego w budynku wielolokalowym od 200 do 300 zł. Faktyczną cenę sporządzenia certyfikatu zweryfikuje rynek.

O tym czy konieczność posiadania świadectwa przez nieruchomość jest zasadne, zdania ekspertów są podzielone. – Przecież już dziś każdy zainteresowany ilością zużytej energii przez nieruchomość może poprosić właściciela o rachunki i otrzyma pośrednio podobną informację, jaką uzyska z certyfikatu – twierdzi Janusz Schmidt z PFRN.

Początkowo certyfikaty będą z pewnością uciążliwym obowiązkiem właścicieli nieruchomości. Zdaniem niektórych ekspertów w przyszłości posiadanie świadectwa i informacja o energochłonności wpłynie na wartość nieruchomości tak jak dziś lokalizacja, dostępność komunikacyjna czy standard mieszkania. Kupujący i wynajmujący mieszkanie dojdą do wniosku, że informacja o kosztach energii za korzystanie z nieruchomości będzie istotną informacją i wpłynie na ich decyzję. Łatwiej jest porównać certyfikaty różnych lokali z gotową ilością kWh niż podliczać rachunki za roczne zużycie energii za ogrzewanie w każdym z osobna. Analogii zachowań klientów można szukać na rynku pralek. Ćwierć wieku temu na rynku była dostępna praktycznie jedna marka pralki – Polar. Stojąc dwa dni w kolejce przed sklepem po jedną sztukę nikt nie zastanawiał się nad wielkością bębna, zużywaniem przez pralkę energii czy możliwością elektronicznego ustawienia prania – tej ostatniej opcji jeszcze nawet nie było.

Dziś mamy do wyboru dziesiątki marek pralek, więc możemy zdecydować, który sprzęt wybierzemy. Decydując się na konkretny model bierzemy pod uwagę nie tylko walory użytkowe, ale nawet estetyczne. Producenci dokładają do pralek nowe funkcje, a klienci zwiększają ilość cech, jakie biorą pod uwagę przy wyborze modelu. To samo może stać się z rynkiem nieruchomości. Jeszcze do niedawna klienci kupowali lokale, które nawet nie były jeszcze wybudowane. Obecna stabilizacja cen świadczy o nasyceniu rynku, który stał się rynkiem klienta, a nie jak do niedawna – dewelopera. Większa podaż mieszkań na rynku wyzwoli dodatkowe potrzeby, które będą musiały być zaspokojone, by zadowolić przyszłego właściciela. Posiadanie certyfikatu może być dodatkowym atutem oferty.

Opóźnienia w przygotowaniach rozporządzenia wykonawczego do Prawa budowlanego mają jedną dobrą stronę. – Nie ma nic gorszego niż źle przygotowane rozporządzenie, które potem musi zostać nowelizowane – mówi Janusz Schmidt.